Zawierając umowę z deweloperem decydujesz się na specyficzny rodzaj transakcji, w której przedmiot transakcji - Twoje wymarzone mieszkanie - stanie się Twoją własnością dopiero po pewnym czasie od zakupu.

Dlaczego tak się dzieje?

Ponieważ zazwyczaj inwestycja, którą jesteśmy zainteresowani jest w trakcie realizacji. W ten sposób deweloper staje się kimś więcej niż tylko sprzedawcą nieruchomości. Jest on przede wszystkim odpowiedzialny za przeprowadzenie w sposób właściwy procesu budowlanego. To znaczy, że deweloper zajmuje się wszelkimi sprawami, zarówno technicznymi jak i prawnymi, które w końcowym efekcie mają doprowadzić do przekazania odbiorcy takiego mieszkania, jakie sobie wymarzył i jakie było ściśle opisane w umowie.

Jeśli wszystko idzie zgodnie z planem to raczej mało kto zagłębia się w szczegóły. Gorzej, jeśli sprawy przybierają zupełnie inny obrót niż przez nas oczekiwany, a jest to zjawisko niestety dość częste. Dlatego niezwykle istotnym jest, by „dmuchać na zimne" i już na samym początku, przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, zwrócić uwagę na kilka szczegółów, ponieważ deweloperzy nieraz świadomie zastawiają liczne pułapki.

Reklama

Na co zwrócić więc uwagę, by nie kupić kota w worku?

Po pierwsze umowa!

Dobrze napisana umowa może Cię uchronić przed późniejszymi problemami i komplikacjami. Niestety bywa i tak, że znajdują się w niej liczne niedomówienia, albo w ogóle brak jest informacji na dany temat.

W Twoim interesie jest zatem, żeby wszystko, co tylko da się sprecyzować, określić w umowie. Jeżeli teren w okolicy inwestycji ma być zagospodarowany w dany sposób, to musi to być wpisane w umowie. Może się bowiem zdarzyć, że zamiast pięknej zieleni i terenów rekreacyjnych wszystko będzie otoczone asfaltem lub w ogóle nie będzie niczego i do mieszkania będziesz musiał dojeżdżać samochodem terenowym. Dlatego do każdej umowy powinny być dołączone załączniki, które dokładnie określą co kupujemy.

Konieczność posiadania załącznika z dokładnym szkicem kupowanego lokalu jest także oczywista.

Co powinien zawierać taki załącznik?

  • Dokładne wymiary ścian
  • Rozprowadzenie instalacji elektrycznej
  • Rozmieszczenie przyłączy wodnych i kanalizacyjnych

Załącznik ten, jeśli zajdzie potrzeba, będzie też podstawą do reklamacji powierzchni kupionego lokalu.

W jakiej formie powinna być sporządzona umowa? Najlepiej jeśli będzie to akt notarialny. Chroni on kupującego przed wszelkimi nieprawidłowościami w efekcie końcowym budowy, ale też przed ewentualnymi problemami z deweloperem, gdyż jeśli te wystąpią, mogą być sprawnie wyjaśnione na drodze sądowej.

Mieszkanie jest za małe...

Rozliczenie powierzchni mieszkania może stanowić pewien problem. Jeśli bowiem zgodnie z umową przysługuje Ci pewien metraż, a okaże się po zrealizowaniu danej inwestycji, że jest on nieco mniejszy - powinieneś powołać się na umowę.

Deweloperzy niestety bardzo często bronią się przed wszelkimi zarzutami i wpisują do umowy klauzulę, w której podają próg rozbieżności, od którego dopiero cena będzie korygowana.

Co to znaczy? To znaczy, że metraż może być mniejszy, ale zgodnie z umową ciągle dopuszczalny (w końcu ktoś to czytał i ktoś podpisał), przyjdzie Ci zatem takie mieszkanie kupić. W Twoim interesie jest postaranie się o zapis w umowie, który będzie mówił o tym, że każda różnica w powierzchni będzie korygowana lub niech chociaż próg rozbieżności będzie minimalnie mały.

Miało być, a ciągle nie ma...

Opóźnienia. Każdy zna je bardzo dobrze. Niemalże zawsze są one kłopotliwe i kosztowne. Podobnie jest w przypadku opóźnień w oddaniu budynku do użytku. Deweloperzy starają się unikać zapisów dotyczących sytuacji, w której oddanie należnego nam lokalu mogłoby być opóźnione. To taka tradycja branżowa.

Jeżeli wina leży po stronie dewelopera, to powinien on zapłacić karę umowną (o karach umownych będzie w dalszej części) lub zwrócić koszty poniesionych strat. Najczęściej są to straty wynikłe z kosztów wynajmu mieszkania, czy też powstałe z powodu niemożności wynajmowania obecnego lokalu. Sam czas też może być kosztem. W końcu - czas to pieniądz, pamiętaj!

Najczęstszym usprawiedliwieniem dla opóźnień są wydarzenia losowe i czynniki niezależne od dewelopera. Pamiętaj, że potrzebne są na to dowody. Jeśli te okażą się co najmniej śmieszne, bądź jeśli deweloper odmówi wydania pisemnego zaświadczenia o nich, możesz dochodzić swoich praw na drodze sądowej.

Kary umowne

W większości umów jest o nich wzmianka. Warto dokładnie czytać tę część umowy, żeby zdać sobie sprawę z istniejącego ryzyka. Bardzo często są to dodatkowe koszty, które - niestety - dotyczą głównie klienta, a nie dewelopera. Przykładowo wycofanie się z umowy to obowiązek zapłacenia pewnej sumy, rzędu kilku procent wartości transakcji i konieczność znalezienia innego kupca. Bardzo ważne jest, by mieć na uwadze takie zapisy.

Zarządzanie nieruchomością

Kolejną sprawą, którą warto się zająć są zapiski dotyczące podjęcia zarządu nad nową wspólnotą mieszkaniową, która powstanie w kupowanym budynku. Deweloper zwykle podejmuje się zarządu do czasu odsprzedaży ostatniego lokalu w budynku. Często jednak ma on na celu zarobienie dodatkowych pieniędzy poprzez dłuższe związanie się z nabywcami. Musisz zwrócić uwagę, że niejednokrotnie sprzedający umieszcza klauzulę mówiącą o czasie, jaki będzie sprawował zarząd nad lokalami - zdarza się też, iż czas ten jest nieokreślony.

Deweloper nie musi zarządzać źle, ale jeśli będzie miał na celu głównie zwiększenie zysków, a wiemy, że na tym polega biznes, to sposób w jaki to będzie robił może okazać się bardzo niekorzystny dla nowych lokatorów.

Warto tu podkreślić po raz kolejny, że najważniejsze jest, by wszystko, dosłownie WSZYSTKO, znalazło się w umowie. Kto i jak długo będzie zajmował się zarządem, jakie będą opłaty eksploatacyjne itd. Także to, czy deweloper przekazuje wspólnocie całą nieruchomość, czy np. pomieszczenia gospodarcze, kotłownia, bądź garaże będą dalej jego własnością, za którą wspólnota będzie musiała dodatkowo płacić.

Łukasz Heger

Dodaj komentarz
Kod antyspamowy Odśwież